中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司

“首押首封房地产：长城资产持有邹城市发展投资公司债权转让”项目

项目介绍：

项目名称：首押首封房地产：长城资产持有邹城市发展投资公司债权转让

项目简介：

一、邹城市发展投资控股有限公司债权资产主要内容

2013年9月13日，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（简称长城山东公司）收购原邹城工行持有邹城市发展投资控股有限公司（简称邹城发展公司）债权本金29,200万元，期限2年，利息12%，期限2013年9月13日至2015年9月12日，剩余本金2.718亿，截止2019年1月20日已逾期1653天。债权总额为8.13亿元。（铁路中院于2017年11月8出具恢复执行的裁定，按上述债权计算至2015年12月31日，债权总额为4.47亿元）

担保措施为：“鑫源国际城”项目房地产抵押（详见后文）；债务人股东北京华泰金源投资有限公司（简称北京华泰公司）100%股权质押。唯一股东北京华泰公司及殷宪平及配偶姚善芝、殷帅、殷宪金、殷宪鹏、殷跃、徐爱玲、滕州市宏瀚工贸有限公司提供无限连带责任担保，2014年9月22日追加北京天马宝祥商贸有限公司为该项目保证人，担保范围为主合同项下7,000万元债务。

二、债务人基本情况

债务人邹城发展公司成立于 2008年3月11日，民营经济性质，注册地山东省邹城市铁山路778号，注册资本为10000万元，经营范围为房地产开发、经营；自有房屋租赁。现法人代表殷宪鹏（2013年10月22日，公司法定代表人由殷宪平变更为殷宪鹏），唯一股东为北京华泰公司，开发资质为暂定。

邹城发展公司原为邹城市国有资产管理委员会所属的国有独资公司，成立于2008年3月，原注册资本2000万元。2008年11月，根据邹城市政府研究意见，邹城市国资办在山东产权交易中心将邹城发展公司全部国有产权通过挂牌交易由北京华泰公司30,157.39万元的价格（含偿还原公司所欠债务）取得，转让价款全部缴清后，2009年11月20日完成股权变更及交割手续。目前，邹城发展公司的核心资产为“鑫源国际城”项目，目前维持经营，该企业已被工商部门列为异常经营目录。

三、清收进展

（一）诉讼执行情况

目前该债权已处于执行阶段。2014年6月21日该债权出现第一次逾期，2014年7月22日长城山东公司宣布提前到期，2014年8月26日取得方圆公证处《执行证书》，2014年12月9日向济南铁路运输中级法院（简称铁路中院）申请强制执行，2014年12月12日，铁路中院出具执行裁定书及（2014济铁中执字第37号），送达后生效，对抵质押物已查封，并向债务人及担保方送达了《执行通知书》。2018年7月23日铁路中院下发《执行裁定书》（2017鲁71执恢32号之一），裁定拍卖部分抵押住宅房产。2018年12月19日铁路中院在司法拍卖网对9套房产进行拍卖，2018年12月19日至20日的网络拍卖成交了2套。总成交金额146.56万元，面积304.58平方米，成交价均为4800元/平方米。

（二）在建工程即抵押物情况

“鑫源国际城”项目房地产抵押（已办理在建工程他项权证），初始抵押共计496套，112759.59平方米。抵押物所在项目为邹城发展公司开发的项目为“鑫源国际城”，地处济宁市邹城市核心区域。山东邹城市是全国综合实力百强县市，是全国八大煤炭基地之一。2014年12月17日铁路中院向邹城市房管局下达了《协助执行通知书》，并完成查封，共计查封415套，总面积101,310.45平方米。2018年7月23日铁路中院下发《执行裁定书》（2017鲁71执恢32号之一），裁定拍卖部分抵押住宅房产，目前正组织拍卖事宜。

2、质押物的查封

质押物为邹城发展公司100%股权。2013年9月24日完成了对质押股权的质押登记，并取得了股权出质设立登记通知书（邹工商股质登记设字2013第0004号），2014年12月17日铁路中级人民法院完成了债务人100%股份的查封，目前处于长城山东公司首轮查封状态。

四、清收亮点

（一）抵押物的足值

前述“抵押物查封”已详细描述。位置较好，从已成交案例来看，能够覆盖长城山东公司债权本金。

（二）施工方工程款优先权的丧失

2015年9月施工方中铁建设集团有限公司（简称中铁建）向山东省高院提起诉讼，要求邹城发展公司支付工程款3.73亿，并要求支持其工程款的优先权，2016年4月13日，山东省高院出具《民事判决书》（2015鲁民一初字第26号），中铁建工程款由3.73亿减少至2.43亿，同时不支持中铁建的工程款优先权的诉求。省高院于2016年4月13日驳回中铁建工程价款优先权的情况下，中铁建向最高人民法院提起上诉，2016年12月13日，最高人民法院出具《民事判决书》（2016）最高法民终602号，对中铁建的上诉请求不予支持，驳回上诉，维持原判。中铁建对最高院二审判决不服，向最高人民法院提起再审。目前，最高法院出具最终判决，即（2017）最高法民申2648号《民事裁定书》，驳回中铁建再审请求。

（三）济宁银座的租赁经营

2012年1月19日，济宁银座租赁“鑫源国际城”部分商业区域开办银座邹城店，可确权面积36,004.85平方米,2016年10月26日，长城山东公司同意邹城发展公司与济宁银座已签订新的合同，济宁银座租金调整为利润分成模式，目前无应收租金。山东银座总部于2016年10月17日召开专项总经理办公会，推动济宁银座的改造升级，确保门店正常经营，国内大型超市-银座商城的存续经营确保了抵押物的足值。

联系电话：18615687711  魏经理